【編者按】傳統行業的數字化變革勢不可擋，房地產行業也不例外，從開發到物業，從硬件到軟件，從底層平臺到場景應用，不一而足。搜狐焦點年度特別策劃——領航100，記錄中國數字化先行者，透視行業數智化生態鏈。
作者 | 劉瑩
出品 | 焦點財經
近年來，互聯網、大數據、云計算、人工智能、區塊鏈等技術加速創新，日益融入經濟社會發展各領域全過程，各國競相制定數字經濟發展戰略、出臺鼓勵政策，數字經濟發展速度之快、輻射范圍之廣、影響程度之深前所未有，正在成為重組全球要素資源、重塑全球經濟結構、改變全球競爭格局的關鍵力量。
“十四五規劃”推出以來，數字經濟的熱度居高不下，各行各業均能看到數字化轉型的身影。今年年初，多個省、市政府在工作報告中總結并肯定了過往的數字化成果，同時規劃了未來發展的新“藍圖”，共性在于以數字驅動，改善居民生活品質，智慧醫療、智慧養老、智慧文旅等皆有涉及。
作為國民經濟的支柱性行業，房地產亦刮起了強勁的數字化轉型之風。據克而瑞統計，當前TOP100房企中，90%已布局了數字科技板塊，人工智能、物聯網、機器人、無人經濟以及智慧建筑等，都是房企頗感興趣的領域。軟硬科技結合下，部分房企甚至開始了BIM智慧建造無人案場的嘗試，數字化應用潛力未來可期。
全聯房地產商會副秘書長陳江根告訴焦點財經，數字經濟具有高創新性、強滲透性、廣覆蓋性，不僅是新的經濟增長點，而且是改造提升傳統產業的支點。房地產行業轉型“數字 人居”的想象空間巨大。未來，城鄉人居環境的改善，“雙碳”目標之下綠色建筑的研發、應用，以及以“宜居、韌性、智慧”為目標的城市更新藍海市場的潛力挖掘，都是數字科技可以大展身手的領域。
這一判斷基于詳實的數據支撐。焦點財經查詢獲悉，我國智慧城市的市場規模在2022年底有望達到25萬億元，較2016年翻20倍。智慧鄉村的市場規模亦有望超過10萬億元，市場潛力被多家機構看好。
綠色建筑方面，據國盛證券預測，2025年，我國新建綠色建筑的市場規模將達到9.2萬億元，5年復合增速為5.4%，存量建筑綠色改造市場的規模亦將達到13.7萬億元，同樣是片藍海。城市更新方面，據克而瑞數據，隨著城市的不斷升級與城市化率的提升，城市更新細分市場的年均規模有望維持在5萬億元左右。
黨的二十大報告，再次強調“加快發展數字經濟、促進數字經濟和實體經濟深度融合”，陳江根認為，作為國民經濟重要的支柱產業，房地產行業數字化轉型也是實體經濟與數字經濟融合的重要內容，更是房地產擺脫過去發展模式，堅持以人為本，創新發展的方向。
政策鼓勵下的萬億賽道，將為“數字 人居”新場景的涌現，提供廣闊空間。
“提升用戶體驗”是重中之重
過往時間里，“提質增效”一直被視為房企數字化轉型的“第一訴求”，也是數字科技為房企發展帶來的最大利好。
不過，在陳江根看來，用數字科技賦能捕獲和響應不斷變化的需求，給用戶更好的體驗，才是數字化轉型的重中之重。實際上，這已經過了市場的反復驗證。
他提到，“用戶”不止限于購房者、租房人、業主等付費客戶，還包括上、下游產業鏈、各環節上事關人居環境生態圈的所有參與者，企業員工、供應商、施工團隊、乃至建筑工地的工人都在“用戶”的范疇之內。
“一個在數字化轉型方面取得成功的房企，要能夠通過數字化平臺，將上、下游產業鏈上的各參與者連接起來，并使他們從中受益。簡單來說，這些參與者既能夠通過使用數字化平臺，達成高效工作的目的，更重要的是，還要能在這個過程中，獲得簡單、便捷、安全、愉悅的體驗和感受。”陳江根說。
經歷過這幾年深刻調整后的房地產行業，底層生長邏輯正在改變，基于產品的市場驅動效應越來越明顯。基于此，陳江根提到了數字科技對房企的第二個賦能作用，即“模式創新”。
他指出，“房企以開發銷售為主，唯規模論英雄的時代已是過去式，在‘房住不炒’的政策定位下，疊加疫情防控房企當前最大的任務——去化銷售就由線下實現了到線上的模式創新。當下，除注重利用數字技術提升用戶體驗之外，還要借力它對交易、運作、組織等模式的創新，活下去先。”
重新定義“提質增效”
對于數字化轉型而言，“提質增效”的重要性應該放在提升用戶體驗和模式創新之后，且內涵需要有所更新，陳江根稱。
在他看來，企業效率的提升可被細分為“相對效率的提升”和“絕對效率的提升”兩個層面。在前者所處的階段，數字科技扮演的多是‘工具’的角色，幫助企業在行業里相對領先。而在后者所處的階段，數字科技則可為企業帶來絕對的競爭優勢。
比如，在不動產評估方面，云估價通過應用數字化產品，把現場測量評估轉變為在線實時評估；在商業與空間運營方面，通過數字化應用，讓用戶體驗得到極大的改善、用戶粘性得到大幅增強等。這都屬于“絕對效率提升”的范疇。“‘相對效率的提升’通常可通過具體數字來體現，較為直觀，但‘絕對效率的提升’更符合當下市場判斷一家企業強弱的標準，”陳江根稱。
他認為，“房地產行業的底層運營邏輯已變。比如商業項目，未來比拼的不是店鋪面積、客流量等數據，而是消費者停留時長、消費頻次等，體現用戶對產品、服務認可的方面。只有獲得絕對效率提升的企業，才能筑牢競爭壁壘。”
如何獲得“絕對效率的提升”？陳江根坦言，有三個角度。
第一，利用數字科技實現成本的極大節約。比如，通過應用BIM技術，減少人力、物力的浪費，節約成本及縮短工期，營銷端VR看房、線上售房等數字產品的應用等，都在這個范疇。
第二，利用數字科技支撐企業精準決策。比如，大數據賦能企業拍地的精準決策，帶來的不只是決策效率，更是決策質量。
第三，利用數字科把數據作為新型生產要素。讓企業的核心競爭能力都長在數字平臺上，將來不管多少新的業務，進入多少新城市，獲取多少新項目，都是在同一個平臺上成長出來的，底層的職能平臺都是打通的。
“地產行業的數字化轉型存在較大差異。一些起步較早的房企，正走在由‘在線化’向‘智能化’過渡的路上。而另一些轉型較晚的房企，則正處在‘信息化’向‘在線化’邁進的階段，需要加快腳步，”陳江根稱。
“數字化”轉型三步走
與獲得“絕對效率提升”類似，房企的數字化轉型之路，也可遵循“三步走”策略。
第一步，實現生產的數字化。在這個階段，房企可逐步搭建起數字中臺，實現投資決策、拿地、設計、施工、建造、銷售、交付、物業管理、社區服務、資產運營等全流程的數字化，以及全產業鏈上各參與者的數字化。
第二步，實現產品的數字化。數字家庭和智慧社區都是產品數字化不錯的發力方向。一些企業已經實現了歸家、離家、宅家的全流程智能化管控，另一些企業仍需持續發力。
第三步，實現服務的數字化。數字化的服務可以提升用戶體驗，為企業帶來效益上的提升。既包括人居空間的運營與維護，也包括對安全、養老、育幼、健康、購物、教育、創業等社區服務，還有樓宇或產業服務等，都是房企數字化轉型取得一定成效后，可以重點發力的領域。
轉型趨勢已然明朗，但轉型策略仍需探討。焦點財經注意到，為驅動自身數字化轉型，一些房企選擇了單獨成立科技公司、自行研發，另一些，則選擇了與第三方科技公司就企業經營的平臺化、項目管理的精益化和客戶運營的精準化等展開深入合作。
“這兩種轉型方式各有優缺點，”陳江根告訴焦點財經。“數字化產品具有更新迭代速度快、研發成本高等特點。這就意味著，若開發商選擇成立科技公司自研，既需要保證自己的研發團隊，能夠隨時敏銳的察覺到市場變化，還要能夠承擔一定的資金壓力。歷史經驗表明，開發商自研產品仍多應用于自家項目，市場競爭力較弱，后續通過售賣，為自己帶來利潤較為困難”。
不過，若將數字化建設完全外包給第三方科技公司，房企也會面臨一些待解難題。首當其中，即是旗下項目與數字化產品的“適配性”問題。因此，在陳江根看來，“成立一個獨立的、中心化的團隊，進行數字化資產配置和經驗沉淀，避免轉型過程中的重復投入，其他交由第三方科技公司來做的轉型方式，適合大多數房企。”
究其原因，他指出，“數字化建設的過程，也是一個對企業自身業務流程進行梳理、重塑的過程。發展勢頭再好的公司，都需要時不時對管理體制、生產流程等進行梳理和改進，通過應用第三方科技公司的數字化系統和產品，可以一定程度上促進自身流程的改善，而自研很難達到這種效果。”
數字化轉型需強化標準引領
全聯房地產商會作為中國房地產界最具影響力的行業組織之一，可以為地產行業的數字化轉型做些什么？
“主要有三，制定標準規范發展、搭建平臺促進交流，組織表彰激勵創新。”陳江根稱。
數字化轉型為何要強化標準引領？他指出，“標準”意味著方向，是引領房企數字化轉型的重要抓手。在我國，“國標”是最基礎的標準，只有滿足“國標”要求的產品，才可被稱為“合格產品”。而只有產品合格，才可切實保障各行業用戶的使用安全和人身安全。創新性領域同樣需遵循一定的標準來運轉，以使新賽道內的各參與者有序生長。自2017年開始，國家將創新領域標準的制定事宜交給了社會力量來推進，全聯房地產商會就是被選中的社會力量之一。
在這樣的背景下，商會正式成立了標準化委員會，同時依據開放、公平、透明和協商一致的原則，制定了商會團體標準化工作管理辦法和標準制修訂程序。
陳江根介紹，自2018年啟動團體標準至今，全聯房地產商會已陸續編制、發布了團體標準18項，涉及建筑環境、城市更新、品質人居等諸多領域。
“圍繞數字家庭、智慧社區等新事物，商會亦已制定了相應科學標準。未來，在如何評判房企的數字化轉型成效這一議題上，商會也會有相應標準出臺，”陳江根稱。
數字化轉型為何需要行業交流平臺？就此，陳江根指出，房地產具有“開發-設計-測算-建造-交付-運營”的長鏈條屬性，涵蓋主體眾多，且每個環節都聚集了不同的頭部玩家。商會熟悉這些玩家，并可以幫助不同的房企找到適合自己的數字化解決方案。
中央全面深化改革委員會第二十五次會議強調：“科技激勵是促進科技創新的重要保障，對釋放科技創新潛力、激發創新活力具有重要作用。”據陳江根介紹，商會發起設立的精瑞人居發展基金會自2003年起就組織承辦精瑞人居獎。這個經國家科技部、國家科學技術獎勵工作辦公室批準設立的重要獎項，在激勵人居領域科技創新的同時，已為行業提供了諸多可以效仿的樣板。
基于行業的長鏈條屬性，不少觀點認為，房地產的數字化轉型之路相比互聯網、金融等行業，要更為難走一些。對于這種說法，陳江根表示贊同。
他強調，“房企的數字化轉型，需要老板親自抓，人和組織與必須跟著變。數據作為新型生產要素，是數字化、網絡化、智能化的基礎，已快速融入生產、分配、流通、消費和社會服務管理等各個環節，深刻改變著生產方式、生活方式和社會治理方式。企業數字化轉型中，沒有全員及用戶的積極參與，沒有數據的沉淀和全量、全要素的鏈接，無法實現真正的數字化。切實做好提升用戶體驗、提升絕對效率和模式創新方面的數字化建設，對房企未來發展而言益處多多。”
2021年堪稱“元宇宙”的概念元年，其“沉浸感”、“重社交”等具有前瞻性的要素為持續低迷的房地產行業帶來了新的啟發，催生了元宇宙房產，發展前景備受關注。
陳江根指出，“元宇宙”的產業鏈分工更為細致，在這個產業鏈上，有的公司擅長打造會議場景，有的則擅長展覽場景，但每家公司所擅長的可能只是其中一個環節。商業地產已涌現了不少“元宇宙”場景的落地案例，但旅游空間、居住空間、教育空間等方面的“元宇宙”實踐，仍有待進一步發展。
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