通常，房地產開發大致可劃分為以下幾個階段：市場調研、項目選址、經濟測算、市場定位、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業管理等，營銷策劃由始至終貫穿于整個開發流程。
不管做了多少年的房地產策劃，總會時不時的問自己，到底什么是營銷策劃，似乎總也得不出一個令自己十分滿意的答復。相信剛入行的策劃人，更是迷惑，彷徨，自己到底適合不適合這個行業，這崗位！
對于一個剛入行的策劃，建議買一本書，關于房地產項目策劃的，首先系統的學習下房地產策劃都做哪些工作，開始的時候肯定是看不明白，沒關系，隨著工作的深入，階段性的反復閱讀，第一次不懂，第二次了解，第三次更深入，第四次學會分析案例等等，反反復復積累下的就是知識，在工作中轉化為自己的經驗。書中大致定義房地產營銷策劃是指房地產“產品策略、銷售策略、價格策略、推廣策略”四大營銷工具的組合運用，簡單的16個字，總感覺太過單薄，尤其是產品策略這一項，所包含的范疇及工作內容，就足夠我們策劃人為之付出很多的精力。
通常，房地產開發大致可劃分為以下幾個階段：市場調研、項目選址、經濟測算、市場定位、規劃設計、建筑施工、營銷推廣、物業管理等，營銷策劃由始至終貫穿于整個開發流程。
根據項目開發的不同階段，營銷策劃可基本劃分為前、中、后三個大的階段，各階段的工作目標不同，內容也不盡相同。
1市場調研、地塊分析、經濟測算、市場定位可歸為前期營銷策劃；
以上觀點，切記教條，房地產策劃要靈活，因項目制宜。
前期營銷策劃階段，我們在充分的市場研判和地塊分析的基礎之上，通過科學的經濟測算，推導出一個可行的市場定位。
中期營銷策劃階段，我們在市場定位的基礎上，進行產品的精雕細琢，即規劃設計，從而解決產品定位的問題。
后期營銷策劃階段，我們重點解決銷售的問題。具體來說，前期策劃主要解決做什么、給誰做的問題，中期策劃解決如何做的問題，后期策劃解決怎么賣、賣多少錢的問題。?
前期營銷策劃，策劃的重點在于市場調研，而最見功力的也是市場調研。
沒有調查，就沒有發言權。客觀詳實的市場調研對我們做出正確的判斷起著至關重要的作用，否則我們的產品定位只能建立在拍腦門的基礎之上。對于進入一個新的城市，面對一片新的土地，市場調研顯得尤為重要。?
俗話說，不經常到市場中走走的策劃，不是好策劃。就是這個意思。
通常，市場調研包含以下幾個部分：
1城市印象及宏觀經濟運行分析。
通過對城市的自然地理、歷史人文、行政區劃、民族人口、氣候條件、物產資源、產業基礎、發展規劃等要素分析，我們明晰了城市印象。通過對GDP、人均GDP、社會消費零售總額、固定資產投資、房地產開發投資、三次產業結構、居民人均可支配收入、城市化進程、戰略發展規劃等關鍵數據和要素分析，我們判斷出該城市宏觀經濟的總體運行態勢。
2房地產市場發展態勢分析。
通過對該城市整體房地產市場發展歷程的回顧，對產品供應類型的結構性變化，對土地及房產價格的上升趨勢，對土地市場的儲備及供應計劃，對現有市場的競爭態勢，品牌開發企業的進駐度，對年開復工面積、年供銷面積，居民住房消費結構、城市總體規劃等各項要素和數據的研判分析，有助于我們對該城市及區域的房地產市場現狀及發展潛力做出正確的判斷。
3區域房地產市場分析。
重點研究地塊所屬區域或周邊區域的市場競爭態勢，對區域內存在的現實和潛在的競爭及可類比的典型物業應做詳盡的跟蹤調查研究，以充分把握自身項目所面臨的真實市場競爭環境。
項目選址通常主要集中在城市的核心區域、熱點區域、新興區域，或是在城市規劃中具有較大發展潛力的區域，該類區域或者是購房者正在追逐的熱點，或者代表著城市未來的發展方向，或者是具有較大的土地成本優勢，或者兼而有之。對于鎖定的備選或已選地塊，我們應首先明晰該地塊所在區域的整體規劃，著重分析該地塊周邊的市政及生活配套、周邊交通路網的現狀及規劃、周邊綠化等自然環境，以及地塊SWOT分析等等。?
? ? 通過地塊的經濟技術指標，結合之前的市場調研，我們可以初步做出一個或幾個市場定位的初步可行方向，在此基礎上，我們進行經濟測算，比較各種方案的經濟效益。有時我們未必會選擇經濟效益最大化的方案，通常企業會根據自身的實際情況，選擇在風險有效控制范圍內經濟效益相對最大化的方案。?
4目標客群分析。
知道你的客戶在哪，才知道項目的發展方向在哪。通過專業的調查公司來獲取部分信息，也可以自行設計調查問卷，采取走訪或隨機攔截的方式進行調查，也可以采用業內人士交流的方式來了解信息，但工作量的確比較大，信息又難以充分獲取。顯然，目標客群分析對我們解決產品設計和營銷推廣渠道建設有著積極的意義，但通常我們往往不能獲取足夠多的第一手客戶資料，這時我們可以通過對區域市場中供銷兩旺的產品設計進行重點研究，以此來分析該類產品主力消費客群的主要需求特征。同時，我們也可以廣泛借鑒國內眾多知名房地產開發企業的優秀產品，所謂他山之玉，可以攻石，說的就是這個道理，但切忌簡單的生搬硬套。?
前期策劃報告重點把握如下幾點“數據的準確性、論點的鮮明性、論據的充分性、論證的邏輯性、思維的嚴謹性、行文的規范性”，當然，但看似簡單，要充分做到以上幾點也著實不易。
中期營銷策劃，其工作重點在于產品的規劃設計，明確產品定位。
《項目規劃設計建議方案》《產品建議書》
主要包括項目整體的概念設計和具體的單體設計，需要明確各種產品的組合比例，確定產品戶型的面積區間和主力戶型的面積區間，完善客廳、主臥等主要功能區間以及陽臺、露臺、餐廳、廚房、乃至私家花園、空中花園、地下室等輔助空間的功能設計。還包括項目整體的建筑風格，園林景觀的規劃設計、小區道路規劃設計、社區入口及重要節點的設計、建筑材料及設備的選擇，色彩的組合運用，相關配套設施的配置要求等等。同時，后期銷售所需要的景觀示范區、樣板示范區、工法樣板房、銷售中心等對于銷售起著重要支撐作用的核心銷售道具也應一并設計，所有這些核心硬件輔以后期賣場內的其他銷售道具、各種標識導引系統，以及銷售和客服人員的軟性服務，將共同構筑令人爽心悅目的客戶體驗中心。
了解這一內容，聯想到“體驗式營銷”，其實說的就是這一流程的事，策劃沒那么復雜？?
后期營銷策劃，重點在于項目的營銷推廣和銷售組織。
《項目整體營銷推廣方案》《項目銷售方案》《項目開盤方案》
包括營銷體系的構建、銷售隊伍的建設和培訓，廣告公司、制作公司等相關合作單位的選擇及日常的溝通和管理，樓書沙盤等各種銷售物料的設計制作、現場包裝及各項內外導引系統的設計制作，案名的確立、營銷策略的制定、推廣計劃及推廣主題的制定，認購及開盤方案的制定、銷控方案的制定、價格體系的制定、公關及促銷活動方案的擬定、銷售應急方案的制定、各種方案的執行與監督，銷售現場的管理、定期的市場監測、媒體反饋監測、方案的修正調整等等。一項項具體的工作需要有條不紊、按部就班的開展，對于我們整個營銷團隊的執行力是很好的考驗。?
綜上所述，基本涵蓋了營銷策劃三大階段主要的工作職能，理順各階段的工作內容，營銷策劃能夠在各個階段都做到位，有理由相信我們的項目在市場競爭中會取得不俗的銷售業績。
在市場競爭日趨激烈的環境中，在消費者越來越成熟理性的情況下，這些營銷工作對我們營銷人員提出了更高的要求，我們應該與時俱進。一名優秀的營銷策劃人員，應該具備扎實的市場研判力、敏銳的市場洞察力、深刻的產品領悟力、果斷高效的執行力，除此之外，還應具備優秀的溝通組織和協調管理能力，良好的公關能力，靈活快速的危機處理能力，還要記住時刻保持一顆謙虛的心，這樣你才不會喪失學習進步的可能。
本站文章收集整理于網絡，原文出處： ，本站僅提供信息存儲空間服務。如若轉載，請注明出處。
