在高庫存和產能過剩的時代，很多公司強化了營銷為龍頭的內部企業價值鏈模式，房地產營銷總監的價值越來越高，但真正合格的地產營銷總監，從對外部政策市場競品敏銳洞察的時候，內部應該關注哪些問題，追問哪9個營銷關鍵問題，值得地產營銷總一看。
作為一名房地產營銷總監，你該想點啥呢？
公司要的是簽約額一個大數，但你需要把它分解成若干體系。成交率與什么有關？客戶買你什么產品，為什么購買？所以你要深度把控產品定位，品牌選擇、過程實現，貨量盤點。什么價格客戶能接受，什么優惠客戶會心動？所以你要動態調整當期當階段的價格策略促銷策略。什么人和客戶對接能實現成交？所以你要梳理團隊，來電來訪簽約回款按月按周分解到人。在什么氛圍下實現成交？所以你要關心示范區軟硬件大到售樓處樣板間硬裝軟飾園林水景，小到桌椅板凳花香茶水門口禮儀的一個微笑。還有什么因素影響成交？那些影響成交的因素，就是你的重點工作。
客戶量與什么有關?
客戶在哪？所以你要繪制動態客戶地圖。不要編，不要自己騙自己，客戶地圖要來自民間，接地氣成邏輯見效果。
客戶為什么來？線上傳播線下渠道現場指引，資源配置溝通方式推進計劃，一樣要接地氣成邏輯見效果。
一個項目的營銷成果不是營銷部就能干出來的。
社區不是你設計，樓不是你蓋，錢不是你借，材料不是你買，進度不是你籌劃，你就是個大自然的搬運工。整個系統所有部門的工作都會對營銷結果發生直接或間接的影響，所以優秀的營銷總監都是合格的運營總監和綜合部經理，只有深刻理解項目運營，善于調動公司各類資源，有效規避內部溝通成本，營銷才能事半功倍，做起事來爽心不累。
營銷是個彈鋼琴的行當，有輕就有重，有淡就有旺，節點是做房地產這個行業很重要的一個基本意識。
圍繞一個節點，工程是否跟得上，證件是否辦的下，貨量能否準備好，價格是否得當，客戶動員是否給力，公關活動是否順暢，團隊動員是否走心，千絲萬縷嚴絲合縫，談何容易！
單項目而言，一年幾個節點，干成也就成了。苦逼在總部，月月有高潮，此起彼伏的高潮。
? ? ? ?第一個問題是傳播什么，去年說地段戶型園林配套，今年還說，都說吐了明年還得說，就沒別的可說嗎？
而事實上，項目每天都在變化，在工程師手里，設計師眼里，業務員嘴里，在每一個誠實勞動者的心里，都有鮮活的痕跡。做傳播，就是要把這些痕跡一一發現收集，稍稍加工，傳遞出去。既然是對人說，就要說人話，廣告語言官方語言，能不用盡量別用。
第二個問題是通過什么方式傳播，傳統媒體有傳統媒體的價值，要充分尊重，合理規劃。
所以不要猶豫被關注，不要不適被談論，不要害怕被質疑，只要你誠實勞動合法經營客戶至上，大可以把項目的實際運營思考與狀況，有節奏有節點有技巧地釋放，主動溝通，充分展示。
狹義資源就是關注費效比。做營銷，不會花錢做不好，亂花錢自掘墳墓。要關心費效比，算大賬，解決問題，勿忘心安。
水平體現在工作列表不漏項，計劃安排能交圈，過程偏差有對策，工作效果有把控。
所謂亮點就是新模式，新技術，新觀念，新標桿。
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